中高端酒店投入大、赚钱慢 众筹融资是个好主意吗? | 辉视


中高端酒店投入大、赚钱慢 众筹融资是个好主意吗?

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2018-01-25 浏览次数:629

  中高端酒店的连锁化、高额资金需求、回收期偏长,都让其成为众筹的重点。


  1月22日,众筹平台多彩投CEO赵耕乾在接受界面记者采访时表示,众筹方式会帮助高星级酒店(加盟业主 )降低一半的融资成本,高星级酒店的投资模型正在转型中。


  目前与多彩投合作众筹的中高端酒店包括,六善酒店、喜来登、智选假日、锦江都城、全季、Club Med、开元酒店、亚朵酒店、青普旅游、瓦舍等。


  赵耕乾对界面记者表示,在传统高星级酒店的投资模型中,酒店通常是房地产投资的附属品。对业主来说,酒店不是主要的收益来源,并且回报期长,在融资上,银行因无法评估酒店未来的业绩而无法给予贷款。所以,对酒店建设的业主来说,目前缺少良好的融资渠道。


  高星级豪华酒店的投资模型与中低端酒店不同,后者以酒店本身的入住率和经济效益为主导,而对五星级酒店的开发商来说,开一家五星级酒店,并不是想依靠酒店本身赚钱,而是依靠该豪华酒店,带动周边房价的上涨,从周边房地产等配套设施获利。


  根据2017年多彩投的年报显示,其中酒店项目增加,民宿项目减少。赵耕乾表示,原因是多彩投在倾向于做高价值的项目,而中高端酒店的连锁化、高额资金需求、回收期偏长,都让他们成为众筹的重点。


  公开信息显示,近年来,多个二三线城市出现五星级酒店停工、烂尾的情况,原因是房地产市场的低迷。在投资过热时,其建设速度远超GDP增速,产能过剩现象在二三线城市尤为严重。


  从投资回收来看,高档酒店的投资回报周期正在变得越来越长,一些三线城市则更长。华美顾问集团首席知识官赵焕焱对界面分析,酒店作为商业地产有40年的经营时间,黄金收获期是开业后6至20年。但对于国内的五星级酒店而言,投资回报周期普遍在25年左右。在开业初期,星级酒店不得不采取低价策略占领市场份额,所以通常新开业的五星酒店在前几年的财务状况都不甚理想,甚至会出现亏损,普遍出现在二三线城市。但动辄数亿投资的酒店,在低价战略的影响下,投资回报年限被拉得过长,很容易出现资金链断裂的现象。


  根据国家旅游局监督管理司公布的数据,2016年全国50个城市的星级酒店的投资回报率呈现出两极分化的态势:最高的为三亚,收益率为12.91%,静态回收期为7.75年,排名第二为上海,收益率为8.91%,静态回收期11.22年。50个城市中,只有6个城市的回收期在20年以内,有19个收益率为正,剩下城市的收益率则为负数,其中洛阳的收益率为-30.61%,银川为-38.81%,为排名倒数两位。


  在收益率为负数的城市中,有不少省会城市和二线城市,包括济南、杭州、武汉、成都、郑州等。


  由于回报率低、回报期长,酒店行业普遍采用高负债、高财务杠杆的做法,行业平均的负债水平高,这使得自营酒店存在巨大风险,REITs(酒店房地产信托基金)应运而生。


  REITs即房地产投资信托,是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。


  REITs不仅仅是一个投融资工具,它拥有较高的灵活性和回报率,享有诱人的税收政策,也使房地产经营和投资模式更多样化。REITs拥有仅次于现金的流动性。


  界面记者浏览多彩投的收益权项目发现,大多数项目在百万级别,千万级别较少。现在众筹还不足以承接其动辄上亿的金融需求。赵耕乾和他的团队来自于房地产和金融行业,他对界面记者承认,目前多彩投的高端酒店项目大多在四星级左右,目前多彩投也在做RIETs等金融产品的研究,未来也会朝这方面转型。


  多彩投官网显示,平台的产品类型包括股权融资、收益权融资、消费众筹,其中以收益权益融资为主。对创业者和业主来说,采用众筹的模式,可以达到出让每年固定的收益权又不影响股权的目的。


  以一家位于江苏溧阳的温泉酒店为例,每人限投10万元,期限为3年,其预测每年最高收益率为8%,投资人每满三个月进行一次分红,若任一分配收益日的现金分红收益率不足2%,大股东将在该分配收益日同时进行补足。


  在消费权益方面,每投资5万每年可获得2张房券和4张温泉票。投资人现金消费时,可享受房费及餐饮基于OTA价格九折优惠。


  在退出机制方面,投资期限届满之日起3个工作日内,大股东以初始投资额的100%价格回购投资人全部股权收益权。在风险控制方面,定期披露财务数据,大股东将其持有的项目公司股权质押给多彩维度作为履约还款保证,其中质押比例为投资金额对应项目公司股权的二倍以上。


  多彩投2017年完成DCM领投的1000万美元A轮融资。雷军和许达创立的顺为资本从天使轮进入连续对多彩投投资三轮。其他投资方还包括,英诺天使、分享投资、云起资本、火橙资本。



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